En el estado de Tamaulipas, la invasión de una casa o terreno puede arrastrar al propietario a un verdadero conflicto legal y hacerlo pasar de víctima a acusado. El riesgo es real para cualquiera, especialmente si los intrusos pertenecen a la delincuencia organizada, ya que la Fiscalía General de la República tiene la facultad de incautar el inmueble e investigar al dueño.
Si los ocupantes roban luz o agua, los propietarios se enfrentan a delitos del fuero federal y común, y en el mejor de los casos deberán pagar elevadas multas. A estas calamidades se puede llegar con facilidad si se omite el seguimiento legal del patrimonio.
Se han denunciado casi tres mil despojos en más de cinco años, pues, de acuerdo con especialistas, perder una propiedad puede ser, muchas veces, una cuestión de omisión o descuido.
El episodio de las “ladies invasoras” en Tampico mostró el riesgo al que se ven expuestas aquellas personas que se van a vivir fuera de la ciudad o del país y no dan seguimiento a los bienes que temporal o definitivamente dejan.
El conflicto lo vivieron dos mujeres que regresaban de Estados Unidos, la amenaza acecha a cualquiera. Irma Guadalupe y su hija Daniela radicaron en el vecino país por más de una década y dejaron la casa al cuidado de un familiar para rentarla.
Los inquilinos originales se fueron y empezaron a habitarla otras mujeres, que permanecieron diez años sin pagar renta ni reconocer la propiedad como ajena. Al pedirles que se fueran, respondieron con burlas, lo que generó solidaridad e indignación y se volvió un fenómeno viral, siendo finalmente desalojadas.
Pero no todos los casos tienen un “final feliz” como este. Las casi tres mil denuncias por despojo son una cifra que habla por sí sola en la entidad; la diferencia es que no todos los casos se viralizan de manera tan determinante para generar visibilidad, presión social y acciones legales como el anterior, cuyo componente social, a través de las reacciones de los cibernautas, mostró que muchas personas se identificaban.
Por el delito de despojo, en 2020 se abrieron 485 carpetas de investigación en la Fiscalía de Justicia del Estado. En 2021, el número aumentó a 589; en 2022 sumaron 528; en 2023 se registraron 530; en 2024 bajaron a 480, y hasta agosto de 2025 iban 325, acumulando un total de 2 mil 937 denuncias penales. Sin embargo, no existe una estadística oficial que indique cuántos de estos casos han terminado en cárcel para los responsables.
En el sur de Tamaulipas, solo 35% de los bienes inmuebles tiene títulos actualizados ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, lo que deja el 65% restante en una situación legal vulnerable, dificultando tanto su defensa en juicios como la realización de múltiples trámites.
Algunas personas que se ostentan como propietarias intentan demostrar en la actualidad la titularidad de sus bienes con inscripciones que datan del siglo XIX, explica Tomás Rubio Zenil, director de la referida dependencia. Advierte que es fundamental actualizar los títulos cada año, ya que es la única forma de respaldar la propiedad y evitar problemas legales.
“Hemos encontrado en la base de datos libros de 1800 y de la época de la Revolución (1900), escrituras hechas a mano. La propiedad, en ocasiones, ha pasado de generación en generación, pero no se actualiza. Es necesario hacerlo, ya que ese documento es lo que le da identidad a la propiedad; yo lo llamo el acta de nacimiento de tu casa”.
Hacia finales del siglo XIX y mediados del XX, los Ferrocarriles Nacionales de México adjudicaban lotes a sus trabajadores mediante “tarjetones”, que servían como antecedente de la escritura formal, la cual debía tramitarse e inscribirse ante el Registro Público de la Propiedad para ser legalmente válida.
“También se tienen documentos de Ferrocarriles cuando daban la posesión de lotes para después escriturarlos. Hay libros muy antiguos que deben utilizarse con cubrebocas y guantes, ya que la humedad y la vejez pueden generar hongos. Requieren mayor cuidado; son hojas muy frágiles y pueden romperse fácilmente”.
Actualizar es también necesario, reiteró Rubio Zenil, porque al realizar un trámite ante Catastro, Obras Públicas o Desarrollo Urbano —como la subdivisión de un terreno, un permiso para ampliar una casa o construir una barda— el primer requisito es el certificado informativo, para conocer el estatus legal de la propiedad.
El nombre del dueño, la superficie del inmueble, las colindancias, el número de finca, la forma en que se adquirió la propiedad, los gravámenes, anotaciones, litigios o embargos son los datos que se actualizan al renovar el registro y con ello dar certeza jurídica, detalla Tomás Rubio.
Este Registro Público de la Propiedad ha recibido 50 solicitudes de testamento ológrafo, el cual se entrega en sobre cerrado y se deposita en una bóveda, de donde solo sale por orden judicial tras la muerte de quien lo inscribió. Cuesta 622 pesos, más barato que con notarios.
En Tamaulipas existe un mecanismo legal poco conocido para proteger terrenos y viviendas deshabitadas de trámites irregulares: el envío de notificaciones, destaca Tomás Rubio.
Por 339 pesos al año, el Registro Público avisa a los dueños por mensajes de WhatsApp, SMS o correo electrónico de cualquier movimiento de terceros sobre sus bienes, señala el funcionario.
“De esta manera, los propietarios —sobre todo quienes viven fuera— reciben las llamadas alertas patrimoniales, una figura legal disponible mediante el pago de un derecho”, cita el titular de la dependencia, que tiene bajo su jurisdicción a Tampico, Madero, Altamira y Aldama, y atiende diariamente alrededor de mil trámites.
Esta oficina se abrió en 2008 y fue la primera de seis. Las demás están en Matamoros, Nuevo Laredo, Reynosa, Victoria y El Mante. Sin embargo, la de Tampico ha logrado ascender al lugar 11 en el ranking nacional, después de haber estado en el 35 durante la pasada administración estatal.
La Ley de Extinción de Dominio es implacable, afirma el especialista en derecho civil Fausto Villarreal García. Es una de las herramientas jurídicas más severas porque permite al gobierno quitar la propiedad de bienes ligados a delitos graves, incluso sin una sentencia firme contra el dueño.
Se aplica a delitos de delincuencia organizada como narcotráfico, secuestro, trata de personas, robo de hidrocarburos, corrupción, enriquecimiento ilícito y extorsión. Basta que la Fiscalía General de la República acredite que el bien se usó, intentó utilizar o proviene de un delito, explica el jurista.
El propietario agregó, tiene derecho a defenderse, pero la carga probatoria se invierte y debe demostrar que su patrimonio tiene origen lícito. Su aplicación ha sido polémica porque puede afectar a terceros de buena fe; por ejemplo, cuando alguien renta o presta un inmueble que después es usado para lo antes expuesto, o cuando sufre la invasión de su propiedad.
Por otro lado, si los ocupantes ilegales cometen delitos como robo de luz, agua o daños a terceros, el propietario puede ser investigado inicialmente, porque la ley busca determinar si hubo autoría, complicidad, negligencia o incumplimiento, apuntó el abogado.
Incluso si se demuestra que no existe relación con ellos, tiene que enfrentar múltiples trámites y obstáculos administrativos. Para recuperar su inmueble, debe iniciar juicios civiles o procedimientos ante el Registro Público de la Propiedad, lo que es costoso y tardado.
Mientras no se regularice la situación, el inmueble puede verse limitado para venta, hipoteca o transferencia, precisó Villarreal García. Dijo que el peor de los casos es cuando se usa una propiedad como casa de seguridad o bodega de criminales, porque la FGR puede incluir al dueño en la investigación, aun siendo este inocente.
En cuanto al robo de servicios por parte de los invasores, subraya que en zonas urbanas algunos logran obtener contratos de la CFE, ya que no es rigurosa para otorgarlos. “Le pueden llevar hasta contratos de arrendamiento falsificados; no investiga, no pregunta, mientras estés pagando”.
Detalla que las casas de interés social son las más propensas a ser ocupadas irregularmente, ya que muchos trabajadores, al perder su empleo, las abandonan pensando que es la “solución más fácil”. Sin embargo, siguen siendo los titulares del derecho de propiedad. Además, subraya, los pagos pendientes se pueden realizar por ventanilla.
“Debes verificar que tu casa que no estés habitando no esté siendo ocupada por alguien. Asegurarse tanto física como legalmente. Debes solicitar un certificado informativo ante el Registro Público para comprobar que no haya ninguna inscripción que afecte tu propiedad y también revisar el predial”.
Previo pago de un derecho será posible determinar si la propiedad está embargada, hipotecada o sometida a litigio, y en caso de detectar alguna irregularidad, se podrá proceder por la vía penal o civil. Recordó que, según el Código Civil de Tamaulipas, un poseedor tiene derecho a demandar judicialmente la propiedad de un inmueble y, si cumple los requisitos, puede obtener su reconocimiento frente al dueño registrado.
Esta figura protege la posesión pacífica y continua, pero requiere un procedimiento civil; no se trata de quitar la posesión de manera arbitraria. Por otra parte, comentó que gracias al usufructo vitalicio aprobado hace varios años, un adulto mayor no tiene que desocupar su casa si la cede a un hijo, pero lamentablemente todavía es posible simular operaciones de compra-venta y despojarlos.
Sobre casos como el de las “ladies invasoras”, explicó que es posible presentar una denuncia penal por el delito de despojo, así como una acción civil reivindicatoria. La primera vía debe ejercerse antes de los cinco años, porque después de ese plazo la acción penal habrá prescrito.
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